Устранения недостатков после осмотра дома: обязательны ли они?

Осмотр дома – стандартная процедура при продаже недвижимости. Логично, что в процессе осмотра могут возникнуть некоторые вопросы – одни менее существенные, другие – более. Важно, чтобы и покупатели, и продавцы четко представляли, какие исправления нужно сделать после проведенной инспекции. В том числе, кто и за что несет ответственность, и какие исправления являются обязательными (если таковые имеются) перед заключением сделки.

Вот что нужно знать по ведению переговоров о ремонте после осмотра недвижимости.

Есть ли какие-то обязательные исправления?

Что относится обязательным исправлениям, зависит от региона, в котором вы живете. Во многих случаях от продавцов может вообще не требоваться по закону вносить какие-либо изменения. Хотя покупатель, безусловно, может запросить их.

Осмотр дома – один из последних этапов перед закрытием сделки. Он проводится после того, как покупатель сделал предложение по недвижимости и продавец принял это предложение. Проверки, проводимые квалифицированными специалистами, – последний шанс покупателя узнать о доме все, что нужно, и убедиться, что продаже ничто не препятствует. Почти во всех случаях при осмотре выявляется ряд проблем, которые не были очевидны сразу.

Являются ли исправления обязательными или нет, в значительной степени зависит от местоположения дома. Здесь также важны нюансы договора. Потому что если покупатель уже согласился приобрести недвижимость «как есть», то продавец не обязан заботиться о каких-либо исправлениях. Даже тех, которые могут потребовать длительных переговоров.

Итак, какие типы исправлений могут быть обязательными? Если вы живете в регионе, где продавец должен уладить любые проблемы до продажи, эти исправления в основном носят конструктивный характер. Они включают в себя:

Во всех этих случаях исправить проблему необходимо, потому что она представляет опасность для будущего жильца, а не просто неудобство или дополнительные расходы.

К несущественным недостаткам относятся косметические проблемы, сломанные или устаревшие бытовые приборы и несерьезные проблемы с сантехникой или ОВК (например, протекающие краны, плохое давление воды или неэффективность систем отопления и охлаждения). Все эти исправления покупатель может потребовать после осмотра дома, но маловероятно, что продавец обязан будет их сделать. Хотя они могут потребоваться для завершения сделки.

Обязательные исправления и обязательное раскрытие информации

Многие покупатели и продавцы путаются в различиях между обязательными исправлениями после осмотра дома и обязательным раскрытием информации.

Гораздо чаще законодательство требует от продавца уведомить потенциальных покупателей о любых серьезных проблемах. Это называется обязательным раскрытием информации и является способом защиты покупателей от приобретения недвижимости у недобросовестных продавцов.

Чаще всего сведения, подлежащие обязательному раскрытию, совпадают со списком потенциальных обязательных исправлений. Конструктивные проблемы, серьезные проблемы с электрикой, сантехникой, системами вентиляции и кондиционирования, повреждения водой, проблемы с кровлей и вредителями – вот примеры информации, которую по результатам осмотра продавец будет обязан раскрыть для потенциальных покупателей, либо в ходе выставления дома на продажу.

Что делать, если продавец отказывается делать исправления?

До тех пор, пока не заключен договор «как есть», покупатель имеет право требовать, чтобы продавец сделал определенные исправления после осмотра. Если запрашиваемые исправления не являются обязательными по закону, то продавец имеет право отказаться.

В случае если покупатель запросил определенный ремонт, а продавец отказался, то покупатель имеет право выйти из сделки. Это может быть непросто, когда вы уже эмоционально настроились на покупку, но лучше действовать именно так, если нет другого соглашения.

Один из способов избежать принятия этого сложного решения – сделать предложение по результатам осмотра. Это с самого начала устанавливает право покупателя запросить исправления. Причем и покупатель, и продавец соглашаются, что в случае разумности запросов окончательная продажа будет зависеть от того, сделаны ли хотя бы некоторые исправления.

Советы по ведению переговоров о ремонте после осмотра дома

Мы уже рассмотрели вопрос более подробно, но вот, вкратце, четыре наиболее продуктивных сценария, которые покупатель может выбрать, если у него есть требования к ремонту после осмотра дома.

Совет № 1. Попросите продавца сделать исправление
Хотя исправления могут и не быть обязательными, покупатель, безусловно, все же имеет право попросить их. Сюда входят как серьезные конструктивные и связанные с безопасностью проблемы, перечисленные выше, так и косметический ремонт. Это очень распространенные требования, и многие продавцы готовы сделать разумные исправления, чтобы продать недвижимость.

Совет № 2. Попросите скидку
Некоторые продавцы могут с готовностью скинуть часть стоимости жилья, чтобы покрыть необходимый ремонт. Особенно это касается серьезного ремонта. Заблаговременно продавец должен собрать информацию и убедиться, что его просят о надлежащем снижении цены, чтобы не гадать, во что может обойтись данный ремонт.

Совет № 3. Попросите какую-нибудь другую форму компенсации
Вместо того, чтобы просить о снижении цены, некоторые покупатели могут выбрать другие способы компенсации. Например, попросить оставить мебель или бытовую технику, которую продавец планировал забрать. Это не самый распространенный способ, но попробовать стоит, если покупателю действительно что-то приглянулось.

Совет № 4. Попросите гарантию на дом
Гарантия на дом – это вид страхового полиса, который дает покупателям уверенность в том, что если какие-то крупные приборы или системы выйдут из строя в течение определенного времени, они смогут починить их бесплатно или по низкой цене. Страховка покрывает проблемы систем отопления и охлаждения, электроснабжения, водопровода и канализации, и может быть оплачена продавцом в пользу покупателя вместо проведения ремонта.

В конечном счете, именно покупатель, продавец и их агенты должны определить границы того, какие исправления должны быть сделаны после осмотра дома. Хотя вряд ли исправления будут юридически обязательными для продавцов, некоторые из них желательны. По крайней мере, если продавец хочет продать свою собственность по хорошей цене.

И у покупателей, и у продавцов есть определенные рычаги влияния, поэтому переговоры – оптимальный способ решения вопросов, возникающих во время осмотра. В большинстве случаев обе стороны смогут прийти к выгодному соглашению. А если нет – расторгнуть сделку с минимальными санкциями или вовсе без них, вместо того чтобы доводить до конца сделку, которая не устраивает всех.